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EL TALENTO CONSTITUYE LA MAYOR VENTAJA COMPETITIVA DE LAS EMPRESAS

Principales derechos y obligaciones del arrendador de viviendas
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Principales derechos y obligaciones del arrendador de viviendas

Los que deciden alquilar una vivienda, para destinarla a vivienda habitual, se plantean qué derechos y qué obligaciones van a tener como propietarios-arrendadores. Para conocer esos derechos y obligaciones los propietarios deberán acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1.994, la cual ha sido objeto de modificación por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, modificación que entró en vigor el 6 de junio de 2013.
Esta modificación se aplica a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, siendo que los contratos firmados con anterioridad seguirán rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, el RDL 2/1985 o el Texto Refundido de la LAU 1.964, y consecuentemente el propietario tendrá unos derechos y unas obligaciones distintas.

Pues bien, centrándonos en los derechos y obligaciones de los arrendadores en los contratos celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013, son los siguientes;

  1. La duración del arrendamiento de la vivienda habitual.
    Cierto es que la Ley prevé que las partes puedan pactar libremente la duración del contrato de alquiler, si bien, la Ley fija un plazo mínimo de 3 años, con lo cual, si el plazo pactado en el contrato es inferior a ese mínimo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
  2. La prórroga del contrato.
    En este caso, si llegada la fecha del vencimiento de contrato una vez transcurrido cómo mínimo los 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante 1 año más.
  3. Posibilidad de recuperar la vivienda.
    Posibilidad de recuperar la vivienda por parte del arrendador por necesidad para destinarla a vivienda permanente. El arrendador podrá recuperar el inmueble habiendo transcurrido al menos 1 año de duración del contrato y haya un preaviso de 2 meses al arrendatario.
  4. Desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Posibilidad de indemnización al propietario siempre que se pacte en el contrato.
    El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, señala la Ley que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
  5. La Renta. Actualización de la renta, solo si se pacta.
    El propietario fijará la renta mensual que estime conveniente, la cual deberá quedar claro en el contrato. Además de esta renta mensual, se podrá fijar una fianza. Las partes podrán actualizar la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, pero si no se pacta no lo podrá hacer, modificación introducida con la Ley 2/15 de 30 de marzo. Si se pacta dicha actualización habrá que estar a lo pactado. Y si se pacta la actualización, pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad.
  6. Venta del inmueble con una persona arrendataria.
    La Ley ha previsto que la persona que compre una vivienda que esté alquilada sólo quedará obligada a mantener el arrendamiento si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de La Propiedad anteriormente a la adquisición de la vivienda. Si no estuviera inscrito, la persona arrendataria sólo podrá permanecer en la vivienda 3 meses desde que se comunique la compra por la parte adquirente. Por lo que el nuevo propietario podrá desalojar al arrendatario.
  7. Devolver la fianza una vez transcurrido la vigencia del contrato, siempre y cuando la vivienda esté en buen estado de mantenimiento.

Estos son los 7 puntos más relevantes que el propietario debe conocer a la hora de alquilar su vivienda, siendo recomendable contratar un abogado para que le asesore e incluya además de estas cláusulas las que sean imprescindibles dependiendo de sus necesidades.

El Tribunal  Constitucional  anula  la plusvalía municipal cuando no hay incremento de valor
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El Tribunal Constitucional anula la plusvalía municipal cuando no hay incremento de valor

El Tribunal Constitucional ha dictado una reciente Sentencia de 11 de mayo de 2017 en la que extiende a todo el territorio nacional la decisión adoptada en Guipúzcoa y comentada en el anterior post de 31 de marzo.

Así, el Tribunal Constitucional anula el impuesto de la plusvalía cuando se realiza una transmisión con pérdidas. Es decir, si se realiza una venta de un inmueble y no ha habido un incremento de su valor desde que se adquirió no deberá tributarse.

Dicho impuesto grava el incremento del valor de los terrenos, si bien y hasta la tan esperada sentencia, ello suponía que se tenía que liquidar dicho impuesto a pesar de que no hubiera existido un incremento del valor. La Sentencia declara que ello es contrario al principio de capacidad económica;

“En suma la ley atribuye, en todo caso, un resultado positivo de incremento de valor por la aplicación de unas reglas de determinación de la base imponible que no pueden dejar de aplicarse, dado su carácter imperativo. No contempla la posible existencia de una minusvaloración al momento de la transmisión de los inmuebles, con lo que estaría haciendo depender la prestación tributaria de situaciones que no son expresivas de capacidad económica y, en consecuencia, estaría sometiendo a tributación manifestaciones de riqueza no ya potenciales, sino inexistentes o ficticias.”

Por todo ello, el Tribunal declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la ley del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

NULIDAD DEL PAGO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL CUANDO LA TRANSMISIÓN NO SUPONE UN INCREMENTO DEL VALOR
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NULIDAD DEL PAGO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL CUANDO LA TRANSMISIÓN NO SUPONE UN INCREMENTO DEL VALOR

El IVTNU; Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana conocido comúnmente como la Plusvalía municipal, es un impuesto que se devenga en el momento en que se produce la transmisión de un bien urbano (ya sea compraventa, donación, herencia, etc), y cuyo cálculo se determina de una forma objetiva a partir de su valor catastral y dependiendo de los años en los que el propietario ha sido titular del mismo.

A lo largo de estos últimos años se ha puesto de manifiesto que la transmisión de un bien no siempre lleva aparejado la obtención de una plusvalía o beneficio. Es decir el propietario de un bien al transmitirlo, a pesar de que el importe de la venta fuera inferior al de adquisición, tiene que pagar la plusvalía.

Frente a ello, se han dictado varias sentencias de Tribunales Superiores de Justica en las que se pone de manifiesto el error en la forma utilizada por los Ayuntamiento para el cálculo de dicho impuesto, si bien la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de Febrero de 2017 tiene una gran transcendencia pues ha estimado parcialmente la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en concreto el Juzgado núm. 3 de Donostia, en relación con su normativa Foral del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Gipuzkoa.

El Tribunal ha considerado que el citado impuesto es contrario al principio de capacidad económica, previsto en el art. 31.1 CE y que establece que: «Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica, mediante un sistema tributario justo, inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá carácter confiscatorio

Por tanto dicha sentencia lo que viene a declarar es que no se pueden gravar las trasmisiones que supongan una pérdida para los propietarios.

Ello ha conllevando que pueda plantearse la posibilidad de iniciar una vía de reclamación frente a la Administración municipal con el fin de solicitar la devolución del pago de dicho tributo en aquellos supuestos en los que el propietario tuvo una pérdida con la trasmisión del bien y no una ganancia o plusvalía.

¿Recuperar los gastos de la hipoteca?
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¿Recuperar los gastos de la hipoteca?

El Tribunal Supremo, mediante una sentencia de finales del año 2015, ha establecido que las entidades bancarias deben asumir los gastos, o al menos en parte, que se generan cuando se formaliza una escritura de préstamo hipotecario.

En la gran mayoría de los casos, cuando el banco concede una hipoteca al cliente, éste último se obliga como consecuencia del clausulado del préstamo hipotecario, a asumir el 100% de los gastos que genere la citada operación. Al respecto de dicha cláusula, el Tribunal Supremo, al igual que las famosas cláusulas suelo, ha determinado que es abusiva y en consecuencia nula.
La meritada sentencia dice literalmente lo siguiente: “resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.

“quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista […]”.

Esta sentencia ha sido mantenida por otros órganos jurisdiccionales como por ejemplo juzgados de primera instancia y audiencias provinciales.

Los gastos que se discuten en los citados procedimientos son los correspondientes a notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos. La cláusula que impone al cliente el pago de tales gastos es considerada abusiva por cuanto que no hubo una negociación entre el banco y el cliente para decidir la asunción de estas facturas. Por tanto, el cliente tiene derecho a su devolución.

El primer paso para proceder a la reclamación, empieza en todo caso por la presentación de una reclamación extrajudicial ante el servicio al cliente de la entidad bancaria. En caso de no obtener respuesta en un plazo prudencial de tiempo o de obtener una negativa al abono, la demanda debería ser presentada ante el juzgado competente acompañando en todo caso las facturas y gastos que se reclamen.

RETROACTIVIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO
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RETROACTIVIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

Una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE ha fallado a favor de que la banca tenga que devolver a los clientes aquellas cantidades pagadas de más en las cuotas hipotecarias como consecuencia de la aplicación de las cláusulas suelo, todo ello, desde la firma del préstamo hipotecario, siempre y cuando, se hayan devengados tales diferencias y las citadas cláusulas se consideren abusivas por parte del juez.

En mayo de 2013 el Tribunal Supremo español, consideró abusivas las cláusulas pero al mismo tiempo limitó en el tiempo las devoluciones de las sumas pagadas de más como consecuencia de la aplicación de tales cláusulas, concretamente solo condenó a los bancos a devolver las cantidades devengadas desde el mes de mayo de 2013 y no desde el inicio de la hipoteca.

Pues bien, la citada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha estimado que las citadas diferencias en las cuotas hipotecarias tienen que ser devueltas desde la firma del préstamo hipotecario sin que quepa limitación temporal alguna alegando que dicha limitación es incompatible con el derecho europeo. "La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Por consiguiente, la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo debe permitir la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor", sostiene la sentencia.

"Por consiguiente, de tal limitación en el tiempo resulta una protección de los consumidores incompleta e insuficiente que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la Directiva" añade el citado fallo europeo.

Contra este fallo no cabe recurso, aunque no es aplicable con carácter automático pues los afectados deberán acudir a los tribunales para reclamar las cantidades pagadas de más. Por tanto, desde Pomar & Martos Abogados, nos ofrecemos de manera gratuita a estudiar el caso que se nos presente y elaborar un presupuesto sin compromiso alguno.

Comentario sobre la reciente sentencia del TSJ de Madrid sobre la exención del IRPF sobre las prestaciones por maternidad
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Comentario sobre la reciente sentencia del TSJ de Madrid sobre la exención del IRPF sobre las prestaciones por maternidad

En una reciente sentencia, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha declarado que la prestación por maternidad está exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La citada sentencia establece que dicha prestación se encuentra exenta al amparo de la misma ley del IRPF y que por tanto no se trata de un rendimiento del trabajo sujeto al impuesto en cuestión.

Las sentencias dictadas por un Tribunal Superior de Justicia no crean jurisprudencia. Si bien es cierto lo anterior, también lo es que dicha resolución crea un importante precedente para futuras reclamaciones las cuales gozarían de un gran sustento jurídico, no partirían desde cero.

Para próximas reclamaciones, se deberían tener en cuenta diversos factores.

En cuanto al plazo aplicable, entendemos que es un plazo de prescripción de cuatro años, esto es, se podría analizar la viabilidad de las reclamaciones de contribuyentes que cobraron la prestación por maternidad desde enero de 2012.

En cuanto al procedimiento se refiere, se deberían seguir los siguientes pasos. En primer lugar se debería presentar una rectificación de autoliquidación del IRPF ante la propia Agencia Tributaria solicitando la devolución de lo tributado por la prestación de maternidad. Para el caso de que dicha petición fuera denegada por la Administración, supuesto más probable, el siguiente paso sería presentar un recurso ante el Tribunal Económico Administrativo Regional. Y para el caso de que dicho recurso volviera a ser desestimado, quedaría abierta la vía judicial, que se traduciría en la presentación de un recurso contencioso administrativo ante los juzgados y tribunales competentes del orden contencioso.

Para el caso de que se encuentren en el supuesto comentado en el presente artículo, no duden en ponerse en contacto con el despacho para solicitar información sin compromiso alguno.

Alquiler Vacacional y Alquiler temporal en Baleares
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Alquiler Vacacional y Alquiler temporal en Baleares

Actualmente la regulación del alquiler vacacional se encuentra en la Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears y en el Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística.

El artículo 50 de dicha Ley establece que; “Se podrán comercializar estancias turísticas de corta duración (máximo 2 meses) en viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con los servicios turísticos a que se refiere el artículo siguiente”

Los servicios turísticos que deberán ofrecer son los siguientes:

1.- Ofrecer la limpieza periódica de la vivienda.
a) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de éstos.
b) Mantenimiento de las instalaciones.
c) Servicio de atención al público en horario comercial.

2.- Además deberá disponer de un servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

3.- Y por último deberán suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante sus estancias.

Para ello será necesario darse de alta en el registro general de empresas, actividades y establecimientos turísticos de les Illes Balears.

Por tanto el contrato denominado de alquiler vacacional implica que además de una cesión del uso de un inmueble también hayan de prestarse dichos servicios turísticos.


Ello en contraposición a lo que se conoce como el contrato de alquiler temporal regulado en la Ley de arrendamientos Urbanos. En dicho contrato únicamente se cede el uso de una vivienda sin que se preste ningún otro servicio. Ahora bien para que sea de aplicación la Ley de arrendamientos Urbanos las cesiones no tienen que tener finalidades lucrativas y no pueden comercializarse ni promocionarse por canales de oferta turística.

A pesar de lo anterior lo cierto es que el Gobierno está elaborando un borrador para llevar a cabo una modificación de la Ley de Turismo y establecer las bases de regulación del denominado alquiler vacacional o turístico , así como la de limitar la concesión de plazas y restringir la actividad por zonas, por lo que lo más probable es que a principios de año varíe dicha regulación siendo más restrictiva que la actual.

Novedades introducidas de las Administraciones Publicas
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Novedades introducidas de las Administraciones Publicas

El 2 de octubre entraron en vigor la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Publicas y la Ley 40/2015 de Régimen Jurídico del Sector Público.

La primera regula las relaciones externas de la Administración con los ciudadanos y las empresas. Y la segunda regula las relaciones internas dentro de cada Administración y entre las distintas Administraciones.

La principal novedad que las caracteriza se centra en lo que se denomina Administración electrónica. Se pretende que la tramitación de todos los procedimientos se realice íntegramente a través de medios electrónicos. Su regulación se contempla a su vez como un derecho y una obligación; pues es un derecho para los ciudadanos, ya que las personas físicas podrán elegir en todo momento si desean comunicarse o no con las Administraciones por medios electrónicos sin embargo será obligatorio para quienes ejerzan una actividad profesional que requiera colegiación.

Por lo que respecta a la regulación de los medios electrónicos, destacar que el uso de los mismos se extiende a todas las fases del procedimiento desde la identificación, la representación de los interesados, la presentación de documentación o la notificación electrónica.

La segunda novedad que se introduce es que todas las Administraciones estarán interconectadas mediante plataformas comunes de intercambio de información. Ello pretende simplificar y agilizar el procedimiento, de esta manera no se exigirá la presentación de documentos originales ya aportados o elaborados por las Admiraciones. Existirá un registro de apoderamientos electrónicos y también se permitirán las publicaciones de las notificaciones infructuosas en el Boe.

Además se regula un procedimiento administrativo “exprés” para supuestos de menor complejidad cuyos plazos de resolución se establecen en 30 días.

Otra de las novedades significativas es que desaparece el procedimiento especial en materia sancionadora y de responsabilidad patrimonial. Ahora dichos procedimientos se tramitaran por el procedimiento común pero con unas especialidades.

También se introduce la novedad de la reducción de las sanciones si se reconoce la responsabilidad y también su reducción por pronto pago.

Dicha regulación supone una gran revolución administrativa, pues la Administración de esta forma pretende adaptarse a la los nuevos tiempos. En el informe elaborado por la Dirección de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones en colaboración con el Instituto Nacional de Administración Pública, se destacó que;

La sociedad española está fuertemente digitalizada (el 96,7% de los hogares cuentan con teléfono móvil y el 77,8%, acceso a Internet con banda ancha). No obstante, existe todavía un desequilibrio entre digitalización de la sociedad y uso de la Administración electrónica, en la medida en que sólo un 49,4% de los ciudadanos utiliza Internet en sus relaciones con la Administración.

Por tanto las nuevas leyes administrativas pretenden paliar ese desequilibrio con la superación del voluntarismo y el cumplimiento del principio de eficiencia, a través de la interoperabilidad, el reconocimiento mutuo y los sistemas comunes.

De ahí la novedosa regulación de la Administración electrónica pues dichas leyes establecen que la tramitación electrónica de los procedimientos debe establecerse como la actuación habitual de todas las Administraciones, tanto en su relación con los ciudadanos como en la gestión interna y en los intercambios de información entre distintos organismos.

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