Principales derechos y obligaciones del arrendador de viviendas

Los que deciden alquilar una vivienda, para destinarla a vivienda habitual, se plantean qué derechos y qué obligaciones van a tener como propietarios-arrendadores. Para conocer esos derechos y obligaciones los propietarios deberán acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1.994, la cual ha sido objeto de modificación por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, modificación que entró en vigor el 6 de junio de 2013.
Esta modificación se aplica a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, siendo que los contratos firmados con anterioridad seguirán rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, el RDL 2/1985 o el Texto Refundido de la LAU 1.964, y consecuentemente el propietario tendrá unos derechos y unas obligaciones distintas.

Pues bien, centrándonos en los derechos y obligaciones de los arrendadores en los contratos celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013, son los siguientes;

1. La duración del arrendamiento de la vivienda habitual.
   Cierto es que la Ley prevé que las partes puedan pactar libremente la duración del contrato de alquiler, si bien, la Ley fija un plazo mínimo de 3 años, con lo cual, si el plazo pactado en el contrato es inferior a ese mínimo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
2. La prórroga del contrato.
   En este caso, si llegada la fecha del vencimiento de contrato una vez transcurrido cómo mínimo los 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante 1 año más.
3. Posibilidad de recuperar la vivienda.
   Posibilidad de recuperar la vivienda por parte del arrendador por necesidad para destinarla a vivienda permanente. El arrendador podrá recuperar el inmueble habiendo transcurrido al menos 1 año de duración del contrato y haya un preaviso de 2 meses al arrendatario.
4. Desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Posibilidad de indemnización al propietario siempre que se pacte en el contrato.
   El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, señala la Ley que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
5. La Renta. Actualización de la renta, solo si se pacta.
   El propietario fijará la renta mensual que estime conveniente, la cual deberá quedar claro en el contrato. Además de esta renta mensual, se podrá fijar una fianza. Las partes podrán actualizar la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, pero si no se pacta no lo podrá hacer, modificación introducida con la Ley 2/15 de 30 de marzo. Si se pacta dicha actualización habrá que estar a lo pactado. Y si se pacta la actualización, pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad.
6. Venta del inmueble con una persona arrendataria.
   La Ley ha previsto que la persona que compre una vivienda que esté alquilada sólo quedará obligada a mantener el arrendamiento si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de La Propiedad anteriormente a la adquisición de la vivienda. Si no estuviera inscrito, la persona arrendataria sólo podrá permanecer en la vivienda 3 meses desde que se comunique la compra por la parte adquirente. Por lo que el nuevo propietario podrá desalojar al arrendatario.
7. Devolver la fianza una vez transcurrido la vigencia del contrato, siempre y cuando la vivienda esté en buen estado de mantenimiento.

Estos son los 7 puntos más relevantes que el propietario debe conocer a la hora de alquilar su vivienda, siendo recomendable contratar un abogado para que le asesore e incluya además de estas cláusulas las que sean imprescindibles dependiendo de sus necesidades.